최근 온라인 커뮤니티와 소셜 미디어에서 “중국인들이 서울 강남 아파트를 한국인보다 쉽게 구매할 수 있다”는 주장이 확산되고 있다.
이 주장은 중국인들이 국내 은행이나 자국(중국) 은행에서 대출을 쉽게 받아 부동산을 매입하거나, 한국의 외국인 부동산 규제가 느슨하다는 점을 근거로 제기됐다.
특히, 중국인들의 강남 고가 아파트 매입이 주거비 상승을 초래한다는 우려가 논란의 핵심이다.
과연 이 주장은 사실일까? 법원 등기정보광장, 금융감독원, 국토교통부, 한국부동산원 등 공공기관 자료와 한국부동산연구원, 서울대학교 부동산학연구소 등 학계 보고서를 중심으로 코리아비즈니스리뷰가 중국인의 부동산 매입 및 대출 조건을 면밀히 검토했다.
[이미지 : 아파트 단지 모습 (출처 : 코리아비즈니스리뷰)]
1. 외국인의 부동산 매입 현황
중국인, 외국인 매입 1위
법원 등기정보광장 자료에 따르면, 2025년 4월 기준 서울 내 집합건물(아파트, 오피스텔, 상가 등)을 매수한 외국인은 총 148명으로, 이 중 중국인이 81명(54.7%)을 차지했다(법원 등기정보광장, 2025).
전국적으로도 중국인은 외국인 부동산 거래의 60~65%를 점유하며 1위를 기록했다.
국토교통부와 한국부동산원의 2024년 통계에 따르면, 중국인은 외국인 부동산 거래의 64.9%를 차지하며 미국인(23.5%), 캐나다인(6.8%)을 크게 앞섰다(국토교통부, 2024; 한국부동산원, 2024). 이는 중국인의 부동산 매입이 서울과 수도권에서 특히 두드러진다는 점을 보여준다. 2015년 32.5%에서 2019년 61.2%로 중국인의 매입 비중이 급증한 것도 이를 뒷받침한다(Statista, 2020)
강남구, 외국인 소유 1위 지역
강남구는 외국인 부동산 소유가 가장 많은 지역으로, 2025년 기준 외국인이 소유한 주택은 2,282호로 서울 내 1위를 기록했다([법원 등기정보광장, 2025]).
강남 3구(강남·서초·송파)는 고가 주택과 우수한 교육·의료·치안 인프라로 인해 미국, 캐나다 등 서구권 외국인 투자자들이 선호한다. 반면, 중국인은 금천구, 구로구, 영등포구 등 저가 아파트, 오피스텔, 상가 등 임대업 목적의 투자를 주로 선호한다.
국토교통부의 2024년 부동산 거래 분석에 따르면, 강남 3구 부동산 매수에서 중국인은 50건(0.2%)으로, 미국인(201건, 7.9%), 캐나다인(56건, 2.2%)에 비해 비율이 매우 낮다(국토교통부, 2024). 이는 중국인들이 강남 고가 아파트보다는 수익형 부동산에 집중한다는 점을 시사한다.
외국인 주택 소유 비중
국토교통부 자료에 따르면, 2023년 6월 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 총 87,223호로, 전체 주택의 0.46%에 해당한다. 이 중 중국인은 47,327호(54.3%)를 소유하며, 미국인(20,469호, 23.5%), 캐나다인(5,959호, 6.8%), 대만인(3,286호, 3.8%)이 뒤를 이었다(국토교통부, 2023).
한국부동산연구원의 2024년 보고서에 따르면, 중국인의 부동산 소유는 2016년(약 15,000호) 대비 3배 이상 증가했으며, 이는 주거비 상승 우려로 이어지고 있다(한국부동산연구원, 2024). 그러나 강남 3구 고가 아파트의 경우, 중국인의 매수 비율(0.2%)은 서구권 외국인에 비해 미미하다.
2. 한국인과 중국인의 매입 및 대출 조건 비교
내국인: 엄격한 대출 규제
한국인은 강남 3구 등 투기과열지구 및 토지거래허가구역에서 부동산 매입 시 엄격한 대출 규제를 받는다.
금융감독원의 2024년 보고서에 따르면, 총부채원리금상환비율(DSR)은 연소득 대비 원리금 상환 부담을 40% 이하로 제한하며, 주택담보대출비율(LTV)은 최대 40%로 제한된다(금융감독원, 2024). 특히, 15억 원 초과 주택은 대출이 전면 금지되며, 다주택자는 양도소득세 중과 등 추가 세금 부담을 안는다. 예를 들어, 강남구 20억 원 아파트 구매 시, 한국인은 최소 12억 원 이상의 현금을 준비해야 하며, 대출 가능 금액은 제한적이다.
한국은행의 2024년 7월 보고서에 따르면, 주요 시중은행의 주택담보대출 금리가 0.05~0.20%포인트 인상되며 대출 부담이 증가했다(한국은행, 2024).
외국인: 대출 규제에서 자유
외국인(중국인 포함)은 DSR, LTV 등 국내 대출 규제에서 상대적으로 자유롭다. 금융감독원의 2023년 보고서에 따르면, 외국인은 국내 은행의 대출 심사 기준(신용도, 담보 가치)을 충족하면 대출을 받을 수 있으나, 국내 소득 증빙이 부족한 경우 자국 금융기관이나 현금 거래를 활용한다(금융감독원, 2023).
2023년 상반기 기준, 국내 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 외국인 주택담보대출 잔액은 2조 3,040억 원으로, 이 중 중국인이 1조 3,338억 원(57.9%)을 차지했다([금융감독원, 2023]). 예를 들어, 2020년 중국인 A씨는 마포구 상가주택(16억 원)을 신한은행에서 78% 대출(12억 5,000만 원)로, B씨는 용산구 상가주택(78억 원)을 하나은행에서 59억 원 대출로 매입했다(국토교통부, 2021).
중국 은행 대출의 현실
‘중국인들이 중국 은행에서 대출을 쉽게 받아 한국 부동산을 구매한다’는 주장은 사실이 아니다.
중국 국가외환관리국의 2023년 규정에 따르면, 개인의 연간 외환 송금 한도는 5만 달러로 제한되며, 해외 부동산 구매용 대출 송금은 엄격한 심사를 거친다(중국 국가외환관리국, 2023).
한국부동산연구원의 2024년 보고서에 따르면, 중국 정부는 2017년 이후 자본 유출 방지를 위해 해외 투자 규제를 강화했으며, 해외 부동산 구매용 대출 송금은 사실상 불가능하다(한국부동산연구원, 2024).
따라서 중국인들은 주로 국내 은행 대출이나 자국 내 자산(예: 부동산 매각 자금)을 활용한 현금 거래를 통해 부동산을 매입한다. 예를 들어, 2023년 중국인 C씨는 중국 내 아파트를 매각해 30억 원을 현금으로 조달, 서울 금천구 오피스텔을 매입했다(국토교통부, 2024).
상호주의 원칙의 차이
한국은 외국인의 부동산 매입에 별다른 제한을 두지 않지만, 중국은 한국인의 부동산 매입을 사실상 금지하고 있다(국토교통부, 2023).
서울대학교 부동산학연구소의 2023년 보고서에 따르면, 한국의 상호주의 미적용은 외국인 부동산 매입 증가의 주요 요인으로 분석된다(서울대학교 부동산학연구소, 2023). 이는 중국인들이 국내 은행 대출이나 자국 자금을 통해 한국 부동산을 비교적 자유롭게 매입할 수 있는 환경을 조성한다.
대출 조건 비교 표
[출처 : KBR경영연구소]
3. 대출 용이성 및 매입 패턴
국내 은행 대출
외국인(중국인 포함)은 내국인 대비 DSR, LTV 등 대출 규제에서 자유롭다.
금융감독원 자료에 따르면, 2023년 상반기 국내 4대 시중은행의 외국인 주택담보대출 잔액은 2조 3,040억 원으로, 이 중 중국인이 57.9%(1조 3,338억 원)를 차지했다([금융감독원, 2023]). 그러나 “중국인 4명 중 1명이 국내 은행 대출을 활용한다”는 주장은 공식 통계로 확인되지 않으며, 한국부동산원의 2024년 보고서에 따르면 외국인의 부동산 매입 중 약 40%는 현금 거래로 이루어졌다(한국부동산원, 2024).
예를 들어, 2023년 중국인 D씨는 구로구 오피스텔(10억 원)을 전액 현금으로 매입했다(국토교통부, 2024).
중국 은행 대출
중국 은행에서 해외 부동산 구매용 대출을 받는 것은 중국의 외환 규제로 인해 사실상 불가능하다. 중국 국가외환관리국의 2023년 보고서에 따르면, 해외 부동산 투자 자금 송금은 엄격한 심사를 거치며, 개인의 연간 송금 한도는 5만 달러로 제한된다(중국 국가외환관리국, 2023). 한국부동산연구원의 2024년 보고서도 중국인들이 국내 은행 대출이나 자국 내 자산을 활용한 현금 거래에 의존한다고 밝혔다(한국부동산연구원, 2024).
강남 아파트 매입 패턴
강남 3구의 고가 아파트는 주로 미국, 캐나다 등 서구권 외국인 투자자가 선호한다. 국토교통부의 2024년 자료에 따르면, 강남 3구 부동산 매수에서 중국인은 0.2%(50건)으로, 미국인(7.9%, 201건), 캐나다인(2.2%, 56건)에 비해 비율이 낮다([국토교통부, 2024]). 중국인은 금천구, 구로구, 영등포구 등 저가 아파트, 오피스텔, 상가에 집중하며, 이는 임대업 등 수익형 투자를 목표로 한 선택이다. 한국부동산연구원의 2024년 보고서에 따르면, 중국인의 부동산 매입 중 70% 이상이 비강남 지역에 집중되었다(한국부동산연구원, 2024)
4. 대출 연체 및 규제 논란
금융감독원 자료에 따르면, 중국인의 주택담보대출 연체율은 2019년 0.13%에서 2023년 상반기 0.18%로 소폭 상승했다(금융감독원, 2023). 이는 글로벌 금리 인상(2019년 평균 3.30% → 2023년 6월 4.26%)의 영향으로 풀이되며, 연체율은 낮지만 국내 금융기관과 세입자에 피해가 전가될 가능성이 제기된다.
예를 들어, 2022년 중국인 E씨가 서울 영등포구 오피스텔 대출(5억 원)을 연체하며 세입자 보증금 반환에 차질을 빚은 사례가 보고되었다(국토교통부, 2023).
이에 따라 외국인의 부동산 대출을 제한해야 한다는 논의가 이어지고 있다.
국회입법조사처의 2023년 보고서에 따르면, 국내 소득이 없는 외국인의 부동산 담보대출을 제한하는 방안이 논의되었으나, 2025년 5월 기준 관련 규제는 시행되지 않았다(국회입법조사처, 2023).
서울대학교 부동산학연구소는 한국의 상호주의 미적용이 외국인 부동산 매입 증가를 부추긴다고 분석하며, 상호주의 원칙 적용 필요성을 제기했다(서울대학교 부동산학연구소, 2023).
5. 결론: 중국인은 강남 아파트를 더 쉽게 살 수 있는가?
‘중국인들이 서울 강남 아파트를 한국인보다 쉽게 살 수 있다’는 주장은 부분적으로 사실이다. 외국인(중국인 포함)은 DSR, LTV 등 국내 대출 규제에서 자유로우며, 국내 은행에서 담보 가치나 신용도에 따라 최대 60~80% 대출을 받거나 자국 내 자산을 활용한 현금 거래로 부동산을 매입할 수 있다. 금융감독원 자료에 따르면, 2023년 상반기 국내 4대 시중은행의 외국인 주담대 잔액 2.3조 원 중 중국인이 57.9%(1.33조 원)를 차지했다(금융감독원, 2023). 그러나 “중국인 4명 중 1명이 국내 은행 대출을 활용한다”는 주장은 공식 통계로 확인되지 않으며, 현금 거래 비중도 상당하다(한국부동산원, 2024).
‘중국 은행에서 대출을 쉽게 받아 한국 부동산을 구매한다’는 주장은 사실이 아니다.
중국 국가외환관리국의 2023년 보고서에 따르면, 해외 부동산 구매용 자금 송금은 엄격한 규제로 인해 사실상 불가능하다(중국 국가외환관리국, 2023).
강남 3구의 고가 아파트는 미국(7.9%), 캐나다(2.2%) 등 서구권 외국인이 주로 매입하며, 중국인의 매수 비율은 0.2%로 매우 낮다(국토교통부, 2024).
중국인은 금천구, 구로구, 영등포구 등 저가 아파트, 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 집중한다(한국부동산연구원, 2024)
FACT체크 결론
“중국인들이 서울 강남 아파트를 한국인보다 쉽게 살 수 있다”는 주장은 부분적으로 사실이다.
외국인(중국인 포함)은 DSR, LTV 등 국내 대출 규제에서 자유로우며, 국내 은행 대출이나 자국 자산을 활용한 현금 거래로 부동산 매입이 상대적으로 용이하다.
그러나 중국 은행에서 대출을 쉽게 받는다는 주장은 사실이 아니며, 중국의 외환 규제로 인해 해외 부동산 구매용 자금 조달은 어렵다.
강남 3구 고가 아파트는 미국, 캐나다 등 서구권 외국인이 주로 매입하며, 중국인의 매수 비율은 0.2%로 매우 낮다. 중국인은 금천구, 구로구 등 저가 아파트, 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 집중한다. 따라서 주장은 맥락에 따라 제한적으로 사실이며, 강남 고가 아파트의 경우 서구권 외국인의 매입 비중이 더 높다.
이 논란은 외국인 부동산 매입 증가와 주거비 상승 우려를 반영하며, 상호주의 원칙 적용과 대출 규제 강화 논의가 주목된다.
경영연구 및 사례분석 연구 : KBR경영연구소
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